中評社香港5月4日電／美國聯邦基金利率目標區間上周宣布維持在3.5厘至3.75厘不變。香港主要銀行亦維持最優惠利率（P）不變，其中滙豐、中銀及恒生維持於5厘，渣打則維持於5.25厘。
隨著息口企穩，首季住宅交投活躍，樓價持續穩步上揚，銀行為爭取按揭業務，透過現金回贈及不同按揭計畫吸引客戶，加劇市場競爭。準買家或打算轉按的業主，宜仔細比較各銀行條款與優惠。
本港按揭市場由四大銀行主導，近期競爭愈見激烈。過去現金回贈普遍維持在1%上限，但中銀香港率先突破，貸款額1，000萬元或以上回贈1.2%，700萬元或以上為1.1%，500萬元或以上則有1.05%。
有見及此，恒生及渣打迅速跟隨。市場消息指出，針對1，000萬元以上客戶，兩者同樣提供1.2%回贈，500萬元以上維持約1%。滙豐則暫未調整。
市場人士認為，銀行面對樓市回暖嘗試加快吸納優質客戶。希望置業或打算轉按的業主宜多加留意，除了回贈比例外，還需留意定息年期、提早還款罰息及申請門檻等條款。全面比較各項細節，才能準確評估實際得益。
除了現金回贈，銀行在按揭產品設計上也有不同取向。目前市場主流仍是H按（同業拆息按揭）。其優勢在於拆息下跌時利息隨即下降，而拆息上升時則有封頂息率作保障（現時普遍為3.25厘）。
另一方面，滙豐、恒生及渣打推出了限時定息計畫，定息期介乎3至5年，息率約2.73厘，較H按封頂位低約0.52厘。這類計畫適合收入不穩定、自僱人士或希望在未來幾年鎖定供樓成本的買家。中銀則暫未提供定息方案，仍以浮息按揭為主。
值得留意的是，雖然定息計畫息率較低，但銀行為此類計畫提供的現金回贈通常較少甚至不設回贈。因此，對於購買大額物業的客戶，配合最高1.2%回贈，H按仍屬相對受歡迎的選擇。
比較息率與回贈時，買家往往忽略合約中的限制，尤其是罰息期。大型銀行一般設有2至3年罰息期，若在此期間提早還款或轉按，需支付貸款額一定比例的罰息，並可能退還部分或全部現金回贈。
部分中小型銀行為吸引客戶，推出“短罰息期”甚至“零罰息”的H按計畫，前者罰息期僅1年，後者免罰息但仍需退回回贈。這類方案為短線投資者提供更大靈活性，但通常不在四大銀行的常規產品中，需要透過中介尋找。
此外，銀行在批核高回贈按揭時會嚴格審查申請人，包括入息的穩定、信貸評級、按揭成數及物業估值。若申請人行業風險較高或物業估值不足，銀行可能下調回贈比例，甚至拒絕批出優惠。
銀行近期積極推動按揭優惠，背後主要有兩個原因。首先是資金成本下降。一個月港元拆息由去年10月逾3厘回落至約2厘，反映資金成本下降。加上貸存比率偏低，銀行有誘因將資金投放於按揭市場，以息差獲利。故此銀行自然更具彈性提高現金回贈吸客。
其次是市佔率競爭。按揭業務雖然利潤率不高，但壞帳率低，且能建立長期客源，方便交叉銷售其他理財產品。數據顯示，今年3月中銀市佔率雖仍居首，但按月回落至25.3%，滙豐升至23.7%，差距收窄；恒生更被渣打超越，跌至第4位。面對壓力，中銀率先將回贈提升至1.2%，以鞏固領先地位；恒生和渣打則迅速跟進。滙豐暫未調整，可能因定息計畫已吸納客戶，加上資金運用較為靈活，毋須急於參與價格戰。
|
